Ste majiteľom nehnuteľnosti a rozmýšľate, či by bolo pre vás výhodnejšie ponúkať ju na digitálnej platforme airbnb alebo sa radšej držať tradičného konceptu dlhodobého prenájmu?
Odpoveď na túto otázku je subjektívna. Základným atribútom pre rozhodnutie v tomto prípade bude poloha vašej nehnuteľnosti. Ak totiž vlastníte nehnuteľnosť v populárnych turistických oblastiach na Slovensku, akými sú Vysoké Tatry, hlavné mesto Bratislava, Košice, prípadne iné turisticky atraktívne miesta, prichádza do úvahy aj možnosť krátkodobého prenájmu najmä cez službu airbnb, a to z dôvodu, že dopyt po krátkodobom prenájme a teda aj cena za ubytovanie môže byť nastavená vyššie v týchto turisticky vyhľadávaných lokalitách, čo pre majiteľa nehnuteľnosti znamená vyšší výnos z prenájmu ako v prípade dlhodobého prenájmu.
Naopak, ak sa vaša nehnuteľnosť bude nachádzať v lokalite, ktorá nie je turisticky navštevovaná, je veľký predpoklad, že využitie služby airbnb nedáva žiadny zmysel, nakoľko budete mať problém nájsť hostí do ubytovania a vaša ziskovosť bude výrazne obmedzená.
Poďme si bližšie predstaviť prehľad výhod a nevýhod oboch variant práve v tomto článku.
Krátkodobý prenájom (airbnb)
Keď sa povie krátkodobý prenájom bytu, veľa ľudí, ktorí ho zvažujú, si predstaví možnosť pomerne rýchleho zárobku. Predovšetkým vo väčších mestách alebo turisticky atraktívnych oblastiach sa totiž ponúka prenájom pre tých, ktorí do danej lokality prídu v rámci svojich cestovateľských či pracovných plánov. V takom prípade si navyše môžete nastaviť vyššiu cenu a zarobiť tak mesačne niekoľkonásobok oproti príjmu z dlhodobého prenájmu. Výhodou, ktorá je s vyššie uvedeným spojená, je minimalizácia rizika neplatičov. U krátkodobého prenájmu bytu totiž platbu zvyčajne riešite už pri samotnej rezervácii, a nie je tak možné byt využiť a bez úhrady odísť.
Pokiaľ však budete byt prenajímať s RENTAO (Your lease buddy), vyhnete sa takýmto problémom aj pri dlhodobom prenájme.
Ďalším benefitom tejto možnosti je aj väčšia miera flexibility, čo znamená, že si môžete vybrať, kedy bude vaša nehnuteľnosť dostupná na prenájom a kedy si ju chcete ponechať pre seba alebo svoju rodinu. Nemusíte riešiť výpoveď z nájomnej zmluvy ani žiadnu ďalšiu administratívu, maximálne neumožníte rezerváciu vášho bytu prípadným záujemcom.
Znie to krásne, však ? Ako už to býva, každá strana má dve mince, a tak aj krátkodobý prenájom bytu má svoje negatíva. Medzi tie hlavné patria:
Sezónnosť. Tá hrá pri krátkodobom prenájme kľúčovú úlohu. Pokiaľ sa rozhodnete si ponechať napr. byt vo Vysokých Tatrách počas zimných mesiacov pre seba, vaša ziskovosť bude výrazne nižšia ako v prípade jarných/jesenných mesiacov, kedy je menší dopyt po ubytovaní. Ďalej musíte počítať s výkyvmi v obsadenosti, a tým spojeným nižším príjmom. Aj keď sú turistické ciele často vyhľadávané celoročne, na možný pokles je lepšie myslieť vopred.
Strata času a vynaložené úsilie. Prenájom nehnuteľnosti cez Airbnb si vyžaduje od majiteľa ďaleko viac času a úsilia. V tomto prípade už ťažko môžeme hovoriť o „pasívnom príjme“ (často uvádzanom pri dlhodobom prenájme), skôr je na mieste si uvedomiť, že krátkodobý prenájom je už podnikanie, ktoré si vyžaduje vašu každodennú pozornosť.
Približne 40% ubytovaných hostí (v Bratislave) prichádza len na 1 noc, to znamená, že v prípade plnej obsadenosti budete musieť byť prítomný aj pri 15 check in-och mesačne. Je treba si uvedomiť, že hostia sa zvyknú ubytovať aj v neskorých nočných hodinách a cez víkendy. Určitou výhodou je, že check in a check out je možné v súčasnosti riešiť aj formou self check in – hosť sa ubytuje sám. Na druhej strane, osobné privítanie hostí na ubytovaní je vždy osobnejšie a vrúcnejšie, čo sa môže nakoniec odraziť aj na referenciách od vašich hostí. Ďalej je treba počítať s pravidelnou komunikáciou s hosťami cez aplikáciu, prípadne počas pobytu u vás a riešiť situácie okamžite, ktoré vzniknú hosťom počas ich pobytu.
Starostlivosť o nehnuteľnosť. U krátkodobých prenájmov bytov je oveľa väčšia záťaž na vybavenie, a tak sa môže rýchlejšie opotrebovať. Rovnako tak budete musieť nonstop riešiť upratovanie, predávanie kľúčov a čistú posteľnú bielizeň po každom ubytovaní. To všetko môže byť časovo ale aj finančne náročné (pokiaľ Vám tieto služby bude zabezpečovať externá firma).
Vyššia počiatočná investícia. Pripraviť nehnuteľnosť na airbnb znamená, že nehnuteľnosť musí byť plne zariadená a vybavená (všetky spotrebiče, internet, TV, netflix, kávovar atď.), čo v prípade dlhodobého nájmu sa nevyžaduje.
Dane – Poskytovanie ubytovanie cez Airbnb úzko súvisí s poskytovaním ubytovacích služieb(nakoľko súčasťou prenájmu sú aj súvisiace služby – zabezpečenie postelí, čistej posteľnej bielizne, uterákov, atď.) Na rozdiel od dlhodobého prenájmu sa nepredpokladá, že si hostia (ako nájomcovi nehnuteľnosti) budú musieť sami zabezpečiť tieto služby. Tu vzniká rozdiel od klasického dlhodobého prenájmu. Je treba si uvedomiť, že ak ponúkate svoju nehnuteľnosť cez platformu airbnb, táto činnosť má charakter poskytovania ubytovacích služieb, ktoré spĺňajú definíciu podnikania, t.j. ide o vykonávanie podnikateľskej činnosti podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov a vyžaduje sa živnostenské oprávnenie na jej výkon, ako aj registrácia na daňovom úrade.
Naopak pri dlhodobom prenájme sa daňový režim bude posudzovať podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, čo okrem iného znamená, že nie ste povinný si viesť účtovníctvo (ako v prípade airbnb) ale len daňovú evidenciu. Ďalej z príjmov (z dlhodobého prenájmu) neplatíte zdravotné ani sociálne odvody, čo neplatí v prípade krátkodobého nájmu, keďže ide o výkon podnikateľskej činnosti.
Rozdiel medzi klasickým prenájmom nehnuteľností a ubytovacími službami (airbnb) vzniká aj z hľadiska dane z pridanej hodnoty. Prenájom nehnuteľností je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od DPH, ale ubytovacie služby režimu DPH podliehajú.
Dlhodobý prenájom
Výhody a nevýhody krátkodobého prenájmu už poznáte, poďme sa teraz pozrieť na to, čo vás čaká v prípade dlhodobého prenájmu nehnuteľnosti.
Hlavnou výhodou dlhodobého prenájmu (samozrejme so spoľahlivými a bezproblémovými nájomníkmi), je stabilný príjem. V porovnaní s krátkodobým prenájmom síce nezarobíte toľko, na druhej strane – riešiť predávanie kľúčov, upratovanie, účtovníctvo, oprávnenie na výkon podnikateľskej činnosti a ďalšie záležitosti, to odpadá. S nájomníkmi sa stretnete napríklad raz za pol roka, skontrolujete stav bytu, prípadne na konci doby nájmu zmluvu predĺžite, prípadne ukončíte.
Dlhodobý prenájom zároveň rieši vašu situáciu aj v prípade, že o nehnuteľnosť sa nemôžete pravidelne starať alebo ju nemáte v dojazdovej vzdialenosti. Tak ako sme už vyššie uviedli, pri dlhodobom prenájme je možnosť nehnuteľnosť prenajímať aj bez vybavenia (prípadne iba čiastočne vybavenie), kým pri prenájme cez airbnb je nutné predpokladať plnú vybavenosť.
Pri dlhodobom prenájme môžeme čiastočne hovoriť o „pasívnom príjme“, keďže sa nevyžaduje vaša každodenná pozornosť, zároveň ale treba počítať s tým, že aj správa nehnuteľnosti počas doby nájmu si vyžaduje určitý čas (komunikácia s nájomcom, kontrola bytu, riešenie platieb a upomienok, údržba a ďalšie…)
Výber nájomcu patrí medzi kľúčové úlohy prenajímateľa pri dlhodobom prenájme. Platí pravidlo, že radšej dva krát meraj, raz strihaj, keďže nájsť dobrého nájomcu pre dlhodobý prenájom môže byť rovnako náročné ako nenaletieť podvodníkom v prípade krátkodobého prenájmu. Snažte sa preto vždy maximálne overiť prípadného záujemcu (dostupné registre, sociálne siete, dotazník), aby ste eliminovali riziko neplatiča, prípadne neslušného nájomcu. Nezabúdajte ani na detailnú nájomnú zmluvu spolu s protokolárnym odovzdaním bytu, aby ste čo najviac ošetrili všetko, čo môžete.
Ak ale nechcete takéto starosti vôbec riskovať, prípadne je čas pre váš kľúčovým faktorom, nechajte starosti na nás a tešte sa len na pravidelný príjem z prenájmu. Nájomné dostanete od nás vždy včas a plnej výške, rovnako zabezpečíme, aby nehnuteľnosť zostane v top stave až do momentu jej vrátenia.
Zabezpečte si prenájom bez starostí. Hoďte všetky starosti spojené s prenájmom za hlavu a my sa o všetko postaráme.
Nájdeme slušného nájomcu, zabezpečíme všetky právne a úradne kroky nevyhnutne k prenájmu, budeme Vám pravidelne a vždy na čas posielať dohodnuté nájomné, starať sa a kontrolovať Vašu nehnuteľnosť a po skončení doby prenájmu Vám nehnuteľnosť vrátime v rovnakom stave (v takom, v akom sme ju od Vás prevzali, niekedy aj v lepšom 😊.)
