Vlastníte byt v ktorom nebývate? Určite aj Vás už napadla myšlienka, že takýto byt nechcete nechať ležať „ľadom“ a pravdepodobne premýšľate, akým spôsobom z neobsadeného bytu vyťažiť maximum. Alebo práve naopak, kúpili ste si byt, ktorý chcete investične prenajímať, a tak získať vytúžený „pasívny príjem“.

Prenajímanie bytu je jedným zo spôsobov ako získať pravidelný pasívny príjem. Avšak, nič v dnešnom svete nie je zadarmo, a preto aj vidina bezproblémového pasívneho príjmu nemusí byť celkom pravdivá. Aby prenájom vášho bytu prebiehal hladko, je dôležité pristúpiť k celému procesu prenájmu s náležitou starostlivosťou. Preto sme nižšie v článku poskytli stručný náhľad na základne kroky, ktorým treba venovať pozornosť pri prenájme nehnuteľnosti.

1) Stav nehnuteľnosti určenej k prenájmu

Ako prvú z vecí, na ktorú je potrebné upriamiť pozornosť pred samotným hľadaním nájomcu, je potrebné si zodpovedať otázku, či je byt skutočne pripravený na príchod nového nájomcu. Čo tým myslíme? Nemusíte sa hneď pustiť do nákladnej rekonštrukcie celého bytu, avšak je vhodné, ak sa byt nachádza v „dobrej kondícii“, to znamená, že váš byt je čistý, ideálne čerstvo vymaľovaný, s funkčnou kúpeľňou a ďalším príslušenstvom (napr. spotrebiče v kuchyni, TV, klimatizácia, atď..), ktoré sa v byte nachádza. Venujte preto pozornosť najmä:

• skontrolujte funkčnosť všetkých inštalácií, spotrebičov a zariadení v byte. Ak je niečo pokazené alebo nefunkčné, opravte to alebo vymeňte
• uistite sa, že byt je dôkladne vyčistený, vymaľovaný a pripravený pre nového nájomcu
• zabezpečte, aby boli zámky na dverách funkčné, okná dobre tesnili a boli plne funkčné
• prípadne zvážte menšie úpravy alebo vylepšenia na byte, ktoré by mohli zvýšiť atraktivitu bytu a jeho hodnotu na trhu

TIP: Pri príprave bytu si vždy položte otázku, komu vlastne chcete byt prenajať a aký typ nájomcu naozaj hľadáte (od toho bude závisieť aj samotná výška nájomného, ktoré potom môžete požadovať). Platí pravidlo, čím lepšie bude byt vyzerať, tým vyššie nájomné je možné požadovať. Iné požiadavky na nájomné bývanie budú mať študenti a iné manželský pár s deťmi, prípadne manager firmy, ktorému toto ubytovanie hradí jeho zamestnávateľ.

2) Určenie výšky nájomného:

Kľúčová otázka, ktorú si položí každý majiteľ bytu je, za koľko vlastne môžem môj byt prenajať? Cena by nemala byť ani príliš vysoká (v takom prípade hrozí, že budete čakať príliš dlho, kým byt obsadíte), avšak nikto nechce byt prenajímať ani za príliš nízku cenu a skôr máme tendenciu vyťažiť z nájmu čo najviac. Podľa akých faktorov sa teda má vlastník orientovať, aby stanovil optimálnu výšku nájomného?

• prieskum trhu – absolútne kľúčovým faktorom pre určenie správnej výšky nájomného je analyzovať samotný nájomný trh, čo znamená, že je potrebné, aby ste si spravili prieskum nájmov na dostupných inzertných portáloch (napr. nehnutelnosti.sk) v lokalite kde sa váš byt nachádza a zistili za akú sumu sa približne prenajímajú byty čo najviac podobné tomu, ktorý vy sami chcete prenajať
• lokalita – ďalším nemenej dôležitým faktorom pre určenie výšky nájomného je poloha, t.j. kde sa váš byt nachádza. Pokiaľ bude váš byt v centre, jeho atraktivita bude samozrejme ďaleko vyššia ako v prípade, ak sa bude nachádzať napr. v okrajovej časti mesta. Ďalšími dôležitými ukazovateľmi, ktoré je potrebné sledovať je, či v blízkosti bytu sa nachádza dobré dopravné spojenie (MHD), občianska vybavenosť, o akú mestskú štvrť v danom meste ide, či súčasťou priestoru kde sa byt nachádza je dostatok zelene.
• technický stav bytu – výška nájomného bude samozrejme záležať aj od toho, či Váš byt je kompletne zrekonštruovaný alebo naopak, byt je v pôvodnom stave. Snažte sa zohľadniť aj fakt, koľko peňazí ste dali do rekonštrukcie bytu (ak táto prebehla)
• veľkosť bytu – dôležitým údajom je, aký veľký byt ponúkate, či ide o jednoizbový byt alebo naopak o viacizbovú nehnuteľnosť. Faktom je, že čím je byt väčší (platí najmä od 3izbového bytu) je obsadenie bude náročnejšie(logicky aj dôsledkom vyššieho nájomného v porovnaní napr. s 1 izbovým bytom).
• príslušenstvo bytu – má váš byt balkón/loggiu? Ponúkate spolu s bytom aj pivničnú kôpku, prípadne parkovacie miesto? Všetky tieto „dodatočné výhody pre nájomcu“ zohľadnite pri výške nájmu, nakoľko ide o doplnkové služby, ktoré váš byt môžu zvýhodniť voči ostatným ponukám na trhu.

3) Spôsob prenájmu a vyhľadávanie správneho nájomcu:

Pri určení spôsobu prenájmu máte možnosť si vybrať, či budete prenajímať (vyhľadávať nájomcu) svojpomocne, prípade oslovíte realitnú kanceláriu, ktorá by tento proces vyhľadania mala zastrešiť za Vás. Každý z uvedených spôsobov má svoje výhody ale aj nevýhody. Pokiaľ si prenájom budete riešiť výlučne na vlastnú päsť, musíte počítať s pomerne veľkou časovou náročnosťou (pre výber správneho nájomcu), na druhej strane nebudete musieť platiť províziu realitnej kancelárii za sprostredkovanie prenájmu. Výhodou realitnej kancelárie je, že väčšiu časť starostí pri výbere nájomcu preberú na seba, je treba ale naďalej poskytovať realitnej kancelárii potrebnú súčinnosť, a najmä, treba si uvedomiť, že realitná kancelária realizuje svoj zisk v momente, keď nájde nájomcu (tu je otázne, či táto realitná kancelária skutočne aj skúma, či ide o vhodného a slušného nájomcu, ktorý bude vo vašom byte následne bývať a ako sa k nemu bude správať), keďže jej primárna motivácia je „len priniesť prvého nájomcu“, s ktorým sa uzavrie nájomný vzťah.

TIP: Rozdiel medzi realitnou kanceláriou a službou RENTAO, ktorú ponúkame je v tom, že vašim nájomcom sme od samotného začiatku MY, to znamená, že Vám odpadajú akékoľvek a všetky starosti hneď na začiatku celého procesu (technický stav bytu, určenie výšky nájomného, vyhľadanie správneho nájomcu, , inzercia,  zabezpečenie a podpis celej zmluvnej dokumentácie s novým nájomcom, odovzdanie bytu, správa bytu počas celej doby nájmu a ďalšie nevyhnutné úkony). Pridanou hodnotou je zároveň aj fakt, že na rozdiel od realitnej kancelárie veľmi zodpovedne pristupujeme k výberu nájomcu. Prečo? Pretože Vám garantujeme platbu nájomného po celý čas trvania nájmu, a je preto pre nás kľúčové sa snažiť nájsť podnájomníka, pri ktorom možno predpokladať jeho pravidelné splácanie a slušné chovanie v byte.

Prenájom bytu na vlastnú päsť

Pri prenájme bytu bez realitnej kancelárie si sami hľadáte vhodného nájomcu. Ako prvé je potrebné vytvoriť pútavý inzerát a určiť správnu stratégiu inzerovania. Asi najjednoduchším spôsobom je pridať inzerát na najznámejší realitný server – www.nehnutelnosti.sk (ide o platenú službu), prípadne môžete využiť služby bezplatného portálu pre fyzické osoby – www.bazos.sk. Pri vytvorení inzerátu buďte mimoriadne dôsledný, nakoľko veľa ľudí podceňuje silu inzerátu(spôsob, akým ste spísali inzerát častokrát rozhodne o tom, ako rýchlo samotný byt následne prenajmete). Rovnako podľa toho, akým spôsobom napíšete inzerát (a čo bude jeho obsahom), si môžete výrazne ušetriť čas, ktorý strávite s potencionálnymi záujemcami, ktorí nakoniec zistia, že byt im vlastne nevyhovuje (pre určitú zrejmú informáciu, ktorú ste ale opomenuli uviesť v inzeráte – napríklad, že byt nemá balkón).  

Prenájom za pomoci realitnej kancelárie

Tak, ako sme už vyššie uviedli, prenájom je možné realizovať aj za pomoci realitnej kancelárie, čo znamená, že časť problémov (vyhľadanie nájomcu, inzerovanie, nafotenie bytu, zmluvná dokumentácia k nájmu) za vás vyrieši realitná kancelária. Protihodnotou v tomto prípade bude provízia, ktorú budete musieť zaplatiť realitnej kancelárii (štandardom je jednomesačné nájomné), avšak viacero realitných kancelárii bude od vás pýtať aj dvojmesačné nájomné. Buďte vždy opatrný a dôkladne si prečítajte zmluvu o spolupráci, nakoľko viacero realitných kancelárii okrem provízie bude od vás požadovať úhradu aj ďalších poplatkov. Vždy majte na zreteli skutočnosť, že realitná kancelária sa snaží sprostredkovať obchod (vyhľadanie nájomcu) čo najskôr (aby tak mohla realizovať svoj zisk), preto treba počítať s tým, že Vám nájde aj nájomcu, ktorý (nebude dostatočne preverený) v budúcnosti nebude platiť nájomné, prípadne sa bude k bytu chovať nevhodne, za čo realitná kancelária už neručí a všetky prípadne problémy s týmto súvisiace si budete musieť následne riešiť vo vlastnej réžii.

Prenájom cez spoločnosť, ktorá Vám garantuje stály nájom a stav bytu

V tomto prípade byt prenajmete spoločnosti, ktorá sa sama stáva vaším nájomcom a táto spoločnosť váš byt bude ďalej prenajímať. Spoločnosť si byt od vás prenajme a ďalej sa o všetko stará. Spoločnosť vám pritom garantuje nájom aj v prípade, ak byt bude neobsadený. Ďalej sa postará o výber slušného nájomcu (keďže je v záujme spoločnosti aby podnájomník platil) ktorého si dôkladne preverí (v dostupných registroch, pohovorom, skúmaním jeho bonity), aby tak predišla komplikáciám s neplatičmi nájomného, ako aj ďalším problémom (poškodenie bytu nezodpovedným nájomcom). Rovnako spoločnosť zabezpečí kompletný servis zmluvnej dokumentácie, vrátanie samotného odovzdania bytu podnájomníkovi. Následne spoločnosť (na rozdiel od realitnej kancelárie) sama vykonáva aktívnu správu prenájmu(kontroluje byt, komunikuje s podnájomníkom), stará sa o opravy a údržbu bytu a v konečnom dôsledku dohliada nato, aby sa byt po ukončené nájomného vzťahu vrátil majiteľovi do rúk v rovnakom stave v akom ho tejto spoločnosti odovzdal.

4) Zmluvná dokumentácia

Základným dokumentom bez ktorého nikdy neuzatvárajte nájomný vzťah je písomná nájomná zmluva. Obrovskou chybou, ktorá sa stále pomerne často opakuje je, že vlastníci nehnuteľností (s vidinou ušetrenia peňazí) používajú na uzatvorenie nájomného vzťahu zmluvu, ktorú našli na internete. Je treba si uvedomiť, že väčšina týchto vzorových zmlúv na internete nie je aktualizovaná a často obsahujú aj rôzne protiprávne ustanovenia, prípadne ide o základnú verziu zmluvy, ktorá nepokrýva rôzne situácie, ktoré môžu počas trvania nájomného vzťahu vzniknúť. Garanciou správne vyhotovenej zmluvy bude v tomto prípade využitie služieb advokátskej kancelárie (vypracovanie zmluvy advokátom cca 300,-EUR je v konečnom dôsledku investícia, ktorá sa vám vie vrátiť v krátkom horizonte, a naviac tak ušetríte kopec starostí, ktoré by mohli nastať kvôli špatne spísanej nájomnej zmluve), prípadne spoločnosti zaoberajúcej sa správou nehnuteľností, ktorá túto zmluvnú dokumentácia má prepracovanú do detailov.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy sú:

• predmet nájmu a rozsah jeho užívania
• výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu
• dobu na ktorú sa nájom uzatvára, ak nejde o nájom na neurčitý čas

TIP: Dohoda zmluvných strán o výške nájmu musí obsahovať špecifikáciu samotnej výšky nájomného a výšky poplatkovza služby poskytnuté v súvislosti s nájmom (preddavkové zálohy), ako sú poplatky za energie, fond bytového správcu, atď. V opačnom prípade ide o neplatnú nájomnú zmluvu.

5) Podnikateľský zámer – krátkodobý nájom verzus dlhodobý nájom

Pokiaľ ste už našli svojho nájomcu, zostáva vám zodpovedať si otázku, na ako dlho chcete byt vlastne prenajať. Máte totiž možnosť (v prípade, ak táto služba vôbec dáva zmysel v lokalite v ktorej máte byt) zamerať sa buď na krátkodobý prenájom (najčastejšie cez portál www.airbnb.com) alebo ísť cestou dlhodobého nájmu (doba prenájmu zvyčajne minimálne na 1 rok).

Krátkodobý nájom –  služba je určená prevažne pre ubytovanie turistov alebo zamestnancov na služobných cestách. Vzhľadom k tomu, že služba primárne nie je určená na uspokojenie bytovej potreby, môžete si za túto službu vypýtať viac peňazí ako v prípade dlhodobého nájmu. Jednoznačne je ale treba počítať s tým, že v tomto prípade už hovoríme o podnikaní na „full time“, t.j. vaša každodenná prítomnosť pri správe takéhoto nájmu bude nevyhnutná, a teda ani zďaleka nie je možné hovoriť o pasívnom príjme. Rovnako v tomto prípade ide o podnikanie v zmysle zákona o živnostenskom podnikaní a v tomto smere treba počítať aj s iným režimom zdanenia ako v prípade dlhodobého nájmu (bližšie pozri https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn/prenajom-nehnutelnosti).

Dlhodobý prenájom – ide o pomerne stabilný príjem (v prípade vhodne zvoleného nájomcu), ktorý nevyžaduje vašu každodennú pozornosť, avšak treba počítať s tým, že v priebehu trvania nájomného vzťahu vzniknú rôzne situácie, ktoré si budú vyžadovať vašu pozornosť, čas a aj peniaze.

6) Prepis energií na nájomcu, áno alebo nie?

Posledná otázka, ku ktorej je potrebné zodpovedne pristúpiť, je či energie ktoré sa dodávajú do bytu (časť z nich) prepíšte na nájomcu alebo nie. Zo zákona je možné prepísať na nájomcu dodávku elektrickej energie a plynu (vodné a stočné nie je možné prepísať). Pokiaľ sa teda v nájomnej zmluve dohodnete, že pre nájomcu nebudete zabezpečovať aj dodávku energií, výhoda je jasná. Máte to bez starostí, nakoľko nájomca si sám zvolí svojho dodávateľa, podpíše s ním zmluvu a celý zmluvný vzťah (zálohy, nedoplatky) je mimo Vás. Znie to krásne, však? Ako to už býva, nie všetko je také ružové, ako sa na prvý pohľad môže zdať. Háčik je v tom, že v tomto prípade ste stratili akúkoľvek kontrolu nad dodávkami energií do vášho bytu. V prípade, ak nájomca prestane platiť za dodávku energií, môže (a to bez vášho vedomia) prísť k odpojeniu príslušných meradiel (a ich znovu zapojenie je spoplatnená služba). Ako posledné je mať na zreteli skutočnosť, že v prípade ak budete mať v nájme neplatiča, stratili ste pomerne účinnú „zbraň“ ako proti nemubojovať pri jeho vysťahovaní z bytu, nakoľko nebude mať možnosť mu napr. „vypnúť“ elektrinu, čo vám výrazne sťaží vašu pozíciu pri snahe vysťahovať neplatiča z vášho bytu.

V prípade, ak si energie necháte napísané na seba, je potrebné počítať s každoročným vyúčtovaním od dodávateľov týchto médií, pričom výsledkom vyúčtovanie môžu byť aj nedoplatky, ktoré je potom potrebné od nájomcu požadovať (opäť záleží najmä na zmluve, akým spôsobom ste si upravili otázku prevádzkových nákladov a ich úhradu).

Znie to pre Vás zložito alebo nemáte dostatok potrebných skúseností? Prípadne je váš čas natoľko vzácny, že nemáte čas sa naplno venovať prenájmu vašej nehnuteľnosti? Desí vás predstava, že namiesto pasívneho príjmu z prenájmu, ktorý by mal vylepšiť váš rodinný rozpočet, utrpíte finančnú stratu kvôli neplatičom? Potom sme tu pre Vás. Vsaďte na naše služby a všetky obavy môžete podpisom zmluvy s nami hodiť za hlavu. Choďte si užívať, my sa postaráme o všetko. Naša spoločnosť Vám poskytne komplexný management vašej nehnuteľnosti.

Ako to funguje?

Nájdeme slušného nájomcu, zabezpečíme všetky právne a úradne kroky nevyhnutne k prenájmu, budeme Vám pravidelne a vždy na čas posielať dohodnuté nájomné, starať sa a kontrolovať Vašu nehnuteľnosť a po skončení doby prenájmu Vám nehnuteľnosť vrátime v rovnakom stave (v takom, v akom sme ju od Vás prevzali, niekedy aj v lepšom 😊.)